新西兰与中国,买房大不同!

落户新西兰2019-03-28 23:06:08

对于每一个来到新西兰的新移民来说,“住”都是一个绕不过去的问题。尤其对华人来说,或许是数千年农耕文明在血液中的积淀,又或是近30年国内房地产市场“房者为王”、“房产是阶层跃升的得力跳板”等现实教育,要营造一个属于自己的窝是解不开情结。再加上新西兰的房租不菲,与其天天给房东交钱,不如给银行还贷乃是不争的共识。



世界上,华人聚居的地方房地产市场都能活跃起来,小岛国新西兰也不例外。图为新西兰某处待售房产引来众多看房客,大部分为华人。(南方周末资料图/图)


我们的小家庭就是一个典型的新移民家庭。在新西兰不过几年的时光里,我们经历了租房、搬家、买房,也目睹朋友们在房地产市场上的摸爬滚打,甚至买地自建房等种种故事。





新手要小心的那些“坑”


近几年,新西兰的房价一改以往波澜不惊的姿态,开始高歌猛进,这让很多新移民或海外投资者倍感焦虑,想赶紧攀上这财富的列车。不过,从我们自己的经验来说,如果你是初来乍到,除非有本地“老司机”帮你出谋划策和把关,着实不宜过早盲目出手,而应该起码住上几个月,对周围环境比较熟悉的情况下再投资买房。


究其原因,新西兰的房地产市场和中国差异很大,新手买家如果把国内的投资习惯照搬过来,很容易踩到地雷。几个典型症状有“对房产土地价值不敏感”,“盲目认为新房一定比旧的好”,“看不出金玉其外败絮其中”等等。


和国内的住宅不同,新西兰大多数房屋都是带地皮的,好地段、平整的地皮比房子建筑本身要贵很多,升值也快。特别是一些有分割潜力,也就是可以将一块大地皮分成两块甚至更多块来建筑新房子,简直就是响当当的现金奶牛。而新移民的注意力只在房子上头,对土地的价值关注不足。而不同的地契属性,如Freehold全产权、共享产权Cross lease,以及租用土地的Leasehold物业,都会极大地影响房屋的实际价值。





再比如,很多已经有近百年高龄的房子,建筑质量过硬,维护得相当好,使用的木料非常坚硬(现在已被禁止采伐),扛得过多次地震天灾的考验。而新房也可能存在诸如漏水、做工敷衍等问题。1990-2004,新西兰的建筑标准放水,出现了一大批质量较差的房屋,内部木结构没有做过特殊的防水处理,外墙也有隐患,是臭名昭着的高危漏水房。


我们的一位朋友便接手了一个类似的“烫手山芋”,两年前,他们获得移民签证后,还未登陆便在网络和中介的忽悠下买了一栋房子,看起来外观美好,学区也很好。可住进去才知道,屋顶和山墙有不易察觉的漏水,夏天看不出来,到了多雨的冬天就露出了狐狸尾巴,修补起来成本极高,加上这房子建筑在陡峭的山地上,出入只能开车,让住惯了平地的他们非常不适应。




open home ,一本本有趣的时光书


来新西兰不久,我们就开启了高火力看房模式,不过,与其说是急于上车,不如说是当成一场有趣的体验。每个周末,惠灵顿的各个社区都有形形色色待售open home,不用预约,只要在网上一查,就可以找到开放参观时间,非常方便。


要了解新西兰,房产是最好、最真实的曲径通幽的路径。我们在国内也看过不少二手房,无非是户型好坏,朝向装修、小区环境。新西兰的房产则像是一面面时光宝镜,进入到那些形形色色的房屋和庭院,或豪奢或质朴,年代迥异,屋主身份亦各有特色。你能看到布置房子的精巧匠心,看到充满爱的家庭和不同的文化风格,甚至能看到家族的历史。我们曾在一座典雅的老房子中看到了澳新军团的勋章,也在不同的住家中看到了来自英国、法国、日本以及太平洋群岛的文化印记。





新西兰是地球上最年轻的国家之一。大约在1000多年前,土着毛利人才渡海到这里。200年前,欧洲移民才陆续到来。后来又加入了亚洲和其他地区的移民,共同形成了新西兰多元文化和风土人情。


现在仍在市面上常见的老房子,便是一种叫做Villa的花园别墅。是1910-1930年之间的主流建筑。虽已是不折不扣的百岁老屋了,但因为质量过硬,气质典雅,直到今天仍很受青睐。这种花园别墅深受“故乡”英国影响,有着大大的落地窗,盘绕着紫藤萝的和玫瑰花香的房前走廊,室内由一条长走廊分开左右两边的房间。天花板非常高,单层层高可达3米多甚至4米。我们最后购买的房子,便可以算得上Villa的一种。





1930年之后的房子,一种带着美国Moderne 风格的平顶房非常常见。2000年之后的房子,特色也十分鲜明,一般都有内进双车库,面积也越盖越大。与此同时,因为地皮越来越稀缺,和老房子动辄上千平米的地皮不同,新房子的土地面积往往只有三四百平米。


Open home里还有一种特殊的房子,那便是“政府公房”。众所周知,新西兰是一个高福利的国家,以极低的价格出租给低收入群体的State Housing便是典型福利之一。每隔一段时间,政府会出售些好地段的老公屋,得到的款项用于在更远的地方建设新福利房。这种老公房位置往往非常好,有些甚至非常低调地隐藏在“豪宅区”之中。不过,这种房子由于之前居住的人素质参差不齐,建筑质量也一般,虽然价格低廉,但算不上是市场上的抢手货。





房产猎手的“捕猎”之道


和中国买房先找售楼处和中介不同,新西兰买房第一步是上网,有两个主要的网站基本把当前在售的房源一网打尽了。你可以在上面看到很多张照片,屋子的简介,open home的开放时间和中介联系方式。定下几套入围的房子后,便可以开始你的看房和出价之旅了。在走过现场看房、考察细节、各种比较的纠结过程之后,到了出价的这一关,才是真正的战场。


新西兰买房主要有三种出价模式——

1 拍卖(Auction):多人现场竞价,价高者得。

2竞价(tender):所有买家出价文件放入封闭的竞价箱,由卖家选择最中意的一份成交。

3议价(negotiation):也就是所谓的讨价还价。


在几种出价中,拍卖是最富有戏剧性的,发生着无数大起大落的故事。参加拍卖前,中介都会以各种方式“激励”买家:“弹药备足了么?”“今儿就看你拿下这房子了!”可不到最后落锤的那一霎那,没人知道谁才是最后的赢家。或许一位窝在角落里一直不出声的人会突然跳出来抢走最后的“胜利”,也可能有个人在打了个电话后便忽然抛出令人咂舌的高价,也有可能一栋很好的房子却乏人追求,最后以低于市价的价格黯然成交……房地产市场越火热,拍卖越多。几十人一起出价争抢一个好房子,那种金砖漫天飞舞的景象,确实让人难忘。




我们住的房子,就是用拍卖的方式买到的。很多拍卖是在中介公司的拍卖场进行的,这栋房子却是在其后院直接开火,究其原因,大抵当时正是风和日丽的四月,加上庭院整饬井然,花草美好,也是一个不错的拍卖场。当时,惠灵顿房价就像火箭已经点火,在沉寂了将近十年后,大有冲出大气层的气势。


拍卖当天,我们的心理价位定在了65万左右,没想到拍卖刚开始,就来了一大群人,从50万起拍,没过几分钟就飙到了60万,随后留下4家人开始竞价。其中一家在68万退出,一家在69万缴枪,剩下我们和另一个竞争者,一千一千的加价,直到71万才决出胜负。虽然超出我们预期不少,但因为学区好,距离学校走路10分钟可到,对于孩子马上要上学的我们来说,属于“刚需”性质。况且距离轻轨站也不远,适合每日通勤。


就在我们纠结于是否买贵了的时候,没过两周,200米外另一栋同样土地和房屋大小的拍卖再次带来了爆炸性的结果,直接拍到了83万纽币的高价。





与大开大合的拍卖相比,更为隐蔽的战场——投标竞价(Tender)则是很多人永远的痛。这种不公开的竞价最玄妙之处在于,每个买家都不知道出多少钱才是最合适的。所以很多倒霉的买家可能出很多次价,但是每次都以几千块的差距败北。也有人可能一掷千金,花了比市场价高出很多的冤枉钱。


至于中国人比较熟悉的讨价还价,在新西兰也是一道别样风景。因为这来回拉锯的过程,跟国内二手房通宵议价,当面搏击的风格完全不同,买主可能全程见不到房主,往来全部都是paperwork,由中介负责传递。


值得一提的是,在真正出手之前,不管是拍卖、竞价和是议价,潜在买主都有一份价格不菲的“功课”要做。那便是 LIM Report和 Builder Report。前者被称为土地信息备忘录,需要去市政府购买。这份文件会告诉你在不在洪水区?有没有违法搭建?以及周边政府未来规划。后者则是你私人聘请专业建筑商进行房产查验后给出的报告。大到有没有漏水隐患、蛀虫、地基下陷,小到门把手、窗户、瓦片、插座的小瑕疵,这份报告都会告诉你。小毛病无伤大雅,如果有较大的问题,可以成为议价的佐证或干脆放弃为妙。这两份材料的费用全算下来需要1000纽币左右。





我们认识的一对朋友夫妇就被这价格不菲的功课折磨得够呛,作为新西兰的二代移民,他们刚结婚时就准备买房,但或许是对于自己未来的房子过于上心了,看上了好几处房子,LIM Report和验房报告做了很多份,但都被财大气粗的竞争者给横刀夺爱了。花了足有上万纽币的“前期功课费用”就这么打了水漂。


新西兰和中国房地产市场的差异还有很多很多,比如这里没有拥挤的产权过户大厅,却必须得有律师全程保驾护航;在这里申请贷款,银行的“锱铢必较”也格外令初来乍到的人不适应。我们认识一个新西兰洋人家庭,夫妇俩都有稳定工作。在买房之前,他们租房的月租为2500纽币。两口子攒了几年的钱,凑够了首付,自己算下来房贷总数近似于房租,财务还是比较健康的。没想到,银行却把他们拒之门外,原来,他们在攒钱的几年间生了两个孩子,肚子里又有了第三个,银行把他们提供的银行流水翻了个底朝天,把所有的开销进行非常精细地评估,连每周加油、孩子上课外班都算了进去。最后,银行认为一旦第三个孩子降生,或有一方因为带孩子会辞去工作,他们的财务将进入危险状态,故只能贷给他们较低的额度。就这样,虽然凑够了首付,有着稳定工作,却仍然没能买上中意的房。



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