新西兰房产背后的故事,听一听资深华人的经验

易居海外房产2019-02-28 22:42:58

新西兰房产在很长一段时间内,一直属于海外房产中比较低调的版块。尤其和她的邻居yabo app下载 --任意三数字加yabo.com直达官网相比,不显山不露水。然而,同样位于南半球、拥有丰富资源的这个国家,在投资置业究竟有何优势?本期直播特邀请了kingstone property limited总监Amy,分享多年的海外生活和投资经验,让新西兰重新回到我们的视野。


有兴趣的可以文末扫码回看直播。

Amy眼中的新西兰

作为发达的资本主义国家,自然环境绝对是新西兰的一大优势且政府对环境的保护力度很大,比如在一定公里海域内不允许有污染的邮轮/船只靠近,保障鱼类健康的生存环境;某片草地会明文限制放养的牛羊数量,保障每头牛/羊都有充裕的食物等。整个新西兰不会出现过度消耗自然资源的现象,原生态十足。


新西兰人口约260万,每年迎来的游客却高达230万,因为人少,当地人很欢迎陌生面孔,没有排华史。近年来很多高净值人群会移民新西兰,最多的是欧洲人,其次是亚裔。


在新西兰生活其实很有趣,在这里普遍下班早,民众假期很多,当地人偏好享受家庭生活,人人拥有心态平和,各族裔相处融洽,生活节奏慢。生活成本比国内一线城市低,可以说,?在新西兰你要想拥有上海同样的生活品质,花的钱要远远比你在上海花的少。


新西兰是服务型为主的政府制度,清廉指数比新加坡高。当地治安很好,警察很亲民,即使是小事情也会立马赶到为民解决。举个例子,我刚到新西兰时开车很慢,被后面的车主电话投诉,警察就一直跟着我们的车,直到确保不会影响到他人才离开。


问:近年来新西兰房产市场如何?对海外投资客来说有什么优势?

新西兰近五年房价上涨平稳,年增16-17%,租金净收益回报5-6%,租金增长约5.6%一年。而且近期纽币汇率为4.4-4.5,与去年汇率相比,房价便宜了约10%,是低价入市的好时机

新西兰现在房子极为短缺,奥克兰尤为显着:每年有7万多的移民净流入,但政府批准建造的住房数仅不到3万,存在整整4万的住房缺口。新住建部长承认至2030年才可能实现供需平衡。


源于极为紧张的供需关系,这里的租售市场前景很好,整个市场房产空置率不到2%,投资客买房后1周-1个月即可找到租客,零收益周期很短。


新西兰也是全球唯一免税购房的国家,海外购房者买房首付3-4成,可贷款至6-7成,租金收入几乎可以覆盖掉所有的房产持有成本和贷款利息。有一个利好的是,新西兰买房贷款认可国内的银行流水单,一般只需提供6个月的流水记录,比全球大多数国家要容易的多。

问:海外投资者可以选择哪些城市?

主要城市有:首都惠灵顿、奥克兰、皇后镇、基督城、汉密尔顿。其中房市最繁荣最平稳的,奥克兰为首。全国近三分之一的人口都在奥克兰,掌握着全国近二分之一的经济。惠灵顿经济比例不如奥克兰,类似北京和上海、悉尼和堪培拉。


奥克兰是全球投资回报最高的城市之一,《2017中国高净值客户置业展望》中显示,奥克兰从放假增值、租金回报、汇率波动,总投资回报高达32.5%,仅次于温哥华,但并不像温哥华那样对海外采取诸多严苛的买房限制。


南部城市更多的是原生态风光,自驾游居多,相较于奥克兰等北部城市更多的自住需求,这里聚集了更多的民宿,旅游投资收益相对可观,以皇后镇为例,酒店全年入住率高达98%。


问:奥克兰房产投资分几个区域?有哪些特性?

总体来说,奥克兰各区域治安都不错,共分为5个片区:


中区:最早发展起来的市中心老城区,相当于上海的徐家汇,教育及生活配套均已十分成熟,房价较高,但更多的是老社区,较为陈旧,新建的以公寓为主,一房的几十万纽币可买到。主要租客为市中心的上班族、留学生和单身汉。


北区:聚集了较多的家庭和新移民,是政府认可且着力发展的新兴富人区相当于上海的浦东新区。既有1000万纽币以上的一线海景的超富别墅区,也有200-500万纽币相对更亲民的临海别墅区。这里聚集了顶级大学及10分学校(10分的学校表示从学生成绩、毕业率、师资力量都达到了国家最好的水平)。比如号称“高管摇篮”的新西兰最大大学——梅西大学、与中国有留学生/交换生计划的霍普森维尔中学及小学等。


东区:发展较早,早期香港、台湾移民大多住在这里。


南区:毛利人居多,房价最便宜,独栋约60万纽币,但可开发的地块离市中心很远,未来发展力十分有限。


西区:相对其他区域偏属内陆,离市中心远、配套差,发展相对沿海偏慢。80-90万纽币一套别墅。


问:海外投资客公寓和别墅哪个更好?本地人买房有什么偏好?

相较于租金收益,新西兰房产投资更重要的是房产增值收益,这就必须考量当地人买房的喜好。


1、新西兰人购房以自住为主,多是希望一家人能生活在宽敞舒适的环境内,最喜欢的是面积在200-250㎡的4-5房别墅。也就是说,考虑到转售的难易程度,别墅普遍要优于公寓。


2、和国内类似的是,新西兰人也有高涨的学区房情节,学区越好房价越高,无论租售都很受喜爱。以奥克兰为例,8-10分的优质学校大多聚集在中区和北区,这两个区域也是有子女的移民和当地家庭置业的首选。

值得注意的是,新西兰学校学区范围并不是固定的,一般以周边可招到的学生总数为准,可以说,离学校越近风险越小。举个例子:同样招收100名学生,第一年学校附近人少就划分2公里范围,第二年附近人口大幅增加,学区范围就缩小至1公里范围。


3、能买新房就不买二手房。新西兰别墅大多是木头制造,二手房的建造年代早,新风系统、维护整修等都不如新房,而且新建住宅区的整体规划更为合理、道路更宽敞,一般5分钟步行范围就有成熟齐全的生活配套,近海区还会铺设美丽的步道。


问:除了房价外,新西兰房产投资还有哪些成本?

新西兰另一大优势——“零税买房”:“0印花税”、“0房产税”、 “0遗产税”以及“持有2年及以上即0增值税”房产投资成本很低,可以说贷款买了出租后,除首付之外几乎没有额外的费用。


投资客可委托专业的租赁公司代为管理,一般租赁管理费为租金的6-8%

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